Neste artigo
Com preços de imóveis nas alturas, taxas de hipoteca as mais altas em décadas e muita incerteza econômica, o mercado imobiliário parecia pronto para uma correção em 2023. Mas isso não aconteceu. Em vez disso, os preços dos imóveis permaneceram estáveis na maior parte do ano e, segundo alguns relatos, até aumentaram.
Como isso é possível? Apesar de todos os obstáculos enfrentados pelo mercado imobiliário residencial, como os preços permaneceram tão resilientes?
Como funcionam os aspectos econômicos
Vamos analisar a economia para entender. Os preços dos imóveis, assim como todos os preços em uma economia de mercado, são ditados pela oferta e demanda. Se você nunca fez uma aula de economia ou faz muito tempo desde a última vez, vamos fazer uma breve revisão.
A oferta é essencialmente a quantidade de coisas à venda. No mercado imobiliário, chamamos isso de estoque. A demanda é o número de pessoas que querem comprar as coisas que estão à venda. No mercado imobiliário, são investidores e compradores de imóveis. Oferta e demanda funcionam em um espectro (conhecido como curva na economia) e onde as duas curvas se encontram é conhecido como equilíbrio.
O equilíbrio é essencialmente o que o mercado pode suportar em termos de preço e quantidade total. É onde oferta e demanda encontram o equilíbrio em um determinado momento.
Por exemplo, com base na oferta e demanda na época, o equilíbrio no mercado imobiliário em julho de 2022 foi de 527.000 casas vendidas a um preço médio de US$ 415.000. Levando em consideração as várias variáveis que afetam oferta e demanda, esse é o número de vendas e o preço médio das vendas que o mercado pode suportar.
Oferta e demanda imobiliárias em julho de 2022
Mas, é claro, oferta e demanda não são estáticas. As curvas se deslocam e mudam ao longo do tempo com base no preço e na quantidade de transações no mercado. Por exemplo, se a oferta aumenta (há mais coisas para comprar) e a demanda se mantém constante, haverá mais vendas (quantidade) a um preço mais baixo.
Onde estamos agora
Desde o verão passado, oferta e demanda mudaram muito. Devido à alta inflação, o Federal Reserve aumentou a taxa de fundos federais e as taxas de hipoteca subiram em correspondência. Isso, como previsto, diminuiu a demanda.
Como nos dizem os conceitos básicos de oferta e demanda, quando as coisas ficam mais caras, a demanda diminui. Ao analisar o Índice de Compra da Associação dos Banqueiros Hipotecários, é possível ver que a demanda por hipotecas de compra (em oposição a refinanciamentos) caiu ainda mais do que na crise financeira.
Índice de Compra da Associação dos Banqueiros Hipotecários (2000-2023) – Associação dos Banqueiros Hipotecários
Essa foi uma consequência bastante óbvia do aumento das taxas de juros e é por isso que muitos analistas previram uma queda nos preços dos imóveis em 2023.
Conforme você pode ver no gráfico, quando a demanda diminui (conforme mostrado no deslocamento de D1 para D2) e a oferta permanece constante, o equilíbrio se desloca para baixo. A quantidade (número de vendas de imóveis) cai, assim como o preço médio das transações.
Este gráfico mostra o que acontece quando a curva de demanda, denotada como D1, diminui. D2, que representa a demanda atual, diminui o equilíbrio, ou seja, os preços mais baixos
Mas, como eu disse, essa ideia de queda de preços se baseia na suposição de que a oferta (no mercado imobiliário conhecida como estoque) permanece constante. E isso não é o que aconteceu. Em vez disso, o estoque caiu em relação aos níveis de 2022, em grande parte devido ao “efeito de trancamento”.
Em julho de 2022, o estoque era de cerca de 1,24 milhão. Em julho de 2023, estava em cerca de 980.000.
Todos os imóveis à venda (2012-2023) – Redfin
O que acontece quando oferta e demanda diminuem proporcionalmente ao mesmo tempo? Os preços permanecem relativamente estáveis e a quantidade (volume de vendas) diminui. O equilíbrio ainda se desloca, mas diminui apenas em termos de quantidade, não de preço.
Oferta e demanda imobiliárias em julho de 2023
E isso é exatamente o que estamos vendo. Durante o verão de 2023, os preços dos imóveis se mantiveram relativamente estáveis em relação ao ano anterior, mas o volume de vendas caiu 15%.
É claro que ninguém sabe o que vai acontecer no futuro. Oferta e demanda estão sempre mudando. Mas se você quer entender o que aconteceu até agora em 2023 e por que o mercado não caiu, não precisa ir mais longe. Os preços mais altos tiraram a demanda do mercado, mas a oferta caiu proporcionalmente, diminuindo o volume de vendas, mas mantendo os preços estáveis.
O que devemos esperar para 2024?
À medida que olhamos para 2024, a pergunta é: o que vai mover a oferta e demanda? Como o equilíbrio será afetado pelas muitas forças de mercado incertas em jogo?
Minha opinião, por enquanto, é que a oferta não vai mudar muito. Acredito que o “efeito de trancamento” é real e as execuções hipotecárias ainda estão abaixo das médias históricas. A construção nova está estável, mas devido ao tempo de construção, não terá grande impacto no estoque em um futuro próximo. Portanto, acho que não veremos um aumento significativo nas novas listagens até que as taxas de hipoteca se aproximem de 6%.
A demanda, na minha opinião, é muito menos certa. Se as taxas de juros permanecerem onde estão no momento da escrita deste artigo (em torno de 7,5%) ou até mesmo subirem, espero que a demanda se deteriore. Uma grande ruptura no mercado de trabalho e aumento do desemprego também podem diminuir a demanda. Se qualquer um (ou ambos) desses acontecerem, espero que os preços caiam um pouco (mas não muito, porque a oferta é estável!).
Por outro lado, se as taxas de hipoteca caírem e o panorama econômico se tornar menos nebuloso, a demanda pode aumentar em 2024, o que quase certamente levaria a preços mais altos.
Qual desses cenários se desenrolará? É difícil dizer. Normalmente, eu faço previsões para o próximo ano no início de outubro, mas desta vez vou me dar alguns meses extras porque fazer uma previsão este ano é muito desafiador. Por isso, vou esperar para ver como a inflação e os dados do mercado de trabalho, além da política do Federal Reserve, mudam nos próximos meses.
O que você espera que mova a oferta e demanda em 2024? Compartilhe suas opiniões nos comentários.
Também adoraria receber seu feedback sobre este artigo. Eu queria escrever um artigo mais técnico como este há meses, mas estava receoso de como as pessoas reagiriam. Por favor, me diga o que você acha – bom, ruim ou feio. Se houver uma maneira de eu explicar esses conceitos melhor ou se você ficou confuso com algo, por favor me avise.
Encontre um agente em minutos
Combine com um agente propício para investidores que possa ajudá-lo a encontrar, analisar e fechar seu próximo negócio.
Pronto para ter sucesso no investimento imobiliário? Crie uma conta gratuita no BiggerPockets para aprender sobre estratégias de investimento, fazer perguntas e obter respostas de nossa comunidade de mais de 2 milhões de membros, conectar-se com agentes propícios para investidores e muito mais.
Nota do BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.