O mercado imobiliário tem sido difícil para investidores imobiliários ultimamente. Os preços estão se mantendo, mas as taxas de hipoteca estão aumentando, os aluguéis atingiram o pico e os investimentos “fáceis” estão cada vez mais difíceis de administrar. Os investidores que compraram imóveis para aluguel de curto prazo estão agora com unidades vazias, e aqueles que adotaram a estratégia BRRRR estão presos com casas comuns que geram retornos fracos. Qual é a melhor jogada a se fazer quando investir é mais difícil do que nunca?
Queríamos saber o que realmente está acontecendo no mercado imobiliário. Então, convidamos o especialista em aluguéis de curto prazo Avery Carl, o pai do método BRRRR David Greene e o especialista em reformas de luxo James Dainard para obter suas opiniões sobre o que está funcionando, o que não está e o que os investidores devem fazer agora. Surpreendentemente, todos esses especialistas concordam que UM tipo de investimento é a melhor opção, e é uma escolha tão óbvia que você pode deixar passar.
Antes de começar o debate sobre as estratégias de investimento imobiliário, vamos conhecer o estado atual dos aluguéis de curto prazo, reformas e BRRRRing, além de quais estratégias estão dando dinheiro e quais estão falhando. Este é um novo mercado imobiliário; se você quiser ter sucesso, não pode jogar pelas mesmas regras.
Dave: E aí, pessoal? Bem-vindos ao On the Market. Eu sou seu apresentador, Dave Meyer, e hoje vamos repetir um dos nossos programas mais populares de todos os tempos, um duelo de estratégias. Vamos trazer um especialista para algumas das estratégias de investimento imobiliário mais populares e vamos fazer um debate sobre qual estratégia é a melhor para investir em 2023. Para a estratégia de reforma e revenda, temos o regular do On the Market, James Dayner se juntando a nós. James, como você está?
James: Estou bem, cara. Estou perseguindo o sol. Ficou nublado em Newport o fim de semana todo. Cheguei em Seattle e está chovendo.
Dave: Bem, não é assim que esses dois lugares funcionam?
James: Não era para ser nublado na Califórnia. Era para ser palmeiras e sol.
Dave: Ah, é o contrário. Desculpe, pensei que você estava dizendo que estava nublado em Seattle.
James: Não. Sim, as nuvens finalmente chegaram, mas tirando isso, estou bem.
Dave: Tudo bem, bom. E, para representar os aluguéis de curto prazo, temos Avery Carl, que já esteve no programa várias vezes. Avery, seja bem-vindo de volta.
Avery: Muito obrigado por me receber. Estou feliz por estar aqui.
Dave: Nós agradecemos por estar aqui. E representando a estratégia BRRRR temos David Greene do BiggerPockets Real Estate Show. David, como vai?
David: Vai bem, cara. BRRRR está frio, é por isso que as nuvens estão chegando em Seattle. Eu as enviei para bloquear o sol do James e esfriar um pouco as coisas.
Dave: Isso faz parte do plano de David.
David: Ele tem cabelo, ele não pode reclamar. Sim, isso é agressão passiva, a única vez que você me verá sendo assim.
Dave: Antes de começarmos o debate propriamente dito, vamos fazer um jogo rápido para testar, basicamente, suas credenciais para representar suas respectivas estratégias. Vou fazer uma pergunta para cada um de vocês, específica para sua expertise, para ver se vocês sabem o que está realmente acontecendo no mercado agora. Então, James, vamos começar com você. Como investidor em reforma e revenda, quero saber o quanto você entende sobre os custos de construção e materiais agora. Madeira tem sido muito noticiada, como está subindo, descendo. Está subindo e descendo. Qual é o custo atual da madeira? E a madeira geralmente é medida por um custo por 1.000 pés de prancha. Você sabe qual é?
James: Eu sei que a madeira tem subido e descido um pouco como uma montanha-russa. E fizemos recentemente nossas reuniões financeiras sobre nossas novas construções, então eu sei que está um pouco mais alto. E acho que está em torno de 450 dólares por prancha. A coisa estranha é que para reformas, não importa tanto porque usamos madeira antiga e só colocamos as peças que faltam, mas para novas construções definitivamente importa.
Dave: Você está um pouco equivocado. Na verdade, o custo atual é de cerca de 580 dólares por pé. Obviamente, isso está muito abaixo do pico, que foi em 2021, quando chegou a 1.600 dólares, o que é insano porque antes da pandemia, apenas para referência, era cerca de 200 dólares. Então, ainda está quase três vezes mais alto do que estávamos antes da pandemia, mas está bem abaixo do que era há apenas dois anos atrás. Mas você foi bem, James. Dentro da faixa.
Avery, temos que pensar em algo mais difícil para você.
Avery: Oh, ótimo.
Dave: Queremos saber quantas listagens de aluguéis de curto prazo existem no Airbnb. Mas não nos EUA, queremos saber no mundo todo.
Avery: Ah, eu não faço ideia.
Dave: Isso é o que eu pensei que você diria. E nos EUA?
Avery: Eu não sei nos EUA, não. É muita coisa para cobrir. E estamos em 20 mercados, então eu não poderia te dizer. Você me pegou. Qual é?
Dave: Bem, com sua proliferação, eu sinto que você representa um terço delas, mas são cerca de 1,4 milhão nos EUA, o que, apenas para referência, é cerca de 1% de todos os imóveis residenciais nos Estados Unidos. Mas em nível mundial, são 6 milhões de anúncios ativos, com mais de 4 milhões de anfitriões. E isso tem crescido loucamente nos últimos anos, o que é algo que definitivamente falaremos um pouco mais adiante.
David, sinto que você recebeu uma pergunta fácil. Qual é a taxa atual para refinanciar um imóvel?
David: Ah, estou tão feliz que você perguntou, Dave. Vejo que o suborno que enviei…
Dave: A Kailyn que pensou nisso. Ela está te dando moleza aqui.
David: É bom ser o apresentador do podcast principal. Todo mundo tem medo de me fazer parecer bobo porque a empresa inteira ficaria boba, não é mesmo? Depois do que você perguntou ao James, tipo, “Cara, se ele me perguntasse o preço por pé quadrado da madeira, estou ferrado. Ninguém nunca mais vai comprar um dos meus livros.” Eu nem saberia como eles precificam. Para uma residência principal, provavelmente será algo em torno de 7,5%, e para um imóvel de investimento, provavelmente 8 e poucos por cento.
Dave: Ok. Sim. Então, fizemos isso para residências principais, a partir de 20 de julho, estamos gravando isso na semana seguinte, mas estava em torno de 7,3%. Então, é um valor alto. Tudo bem. Bem, vamos dar a todos um passe e permitir que vocês sigam para a próxima rodada deste debate, onde realmente podemos falar sobre o que está acontecendo no mercado. Mas primeiro, vamos fazer uma pausa rápida.
Bem-vindos de volta ao On the Market. Hoje, vamos fazer nosso duelo de estratégias. Temos James Dayner representando as reformas e revendas, Avery Carl representando os aluguéis de curto prazo e David Greene representando a estratégia BRRRR. Avery, eu adoraria começar com você porque os aluguéis de curto prazo realmente têm sido muito comentados. Você pode nos contar um pouco sobre o que está acontecendo no campo dos aluguéis de curto prazo? E toda essa hype sobre uma grande desaceleração está exagerada ou é precisa?
Avery: Bem, depende do seu mercado, porque qualquer parte do mercado imobiliário vai ser específica do mercado e não em todo os EUA. Então, o que está acontecendo em um grande mercado metropolitano não é o que está acontecendo em talvez um mercado rural menor voltado para férias em lagos. Então, realmente depende muito do mercado sobre o que estamos vendo. Então, eu sei que em muitos mercados metropolitanos que não têm regulamentações, as coisas mudaram porque elas estavam mudando e tornando o valor das residências principais muito difícil para os compradores de primeira viagem alcançarem. Então, vimos muitas mudanças, especialmente nos mercados metropolitanos. Vimos algumas mudanças em alguns dos maiores mercados de férias agora que muitos…
(Note: Due to the word limit, the translation is not complete.)