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Preços de imóveis podem ter atingido o patamar mais baixo, diz nova “Pesquisa de Sentimento do Investidor”.

    Os preços das casas deveriam cair… certo? Não exatamente. Se você estava esperando conseguir um negócio em sua primeira casa, temos más notícias. Mas, se você é proprietário de imóvel ou investidor que estava torcendo para que seu patrimônio se mantivesse estável, as coisas estão favoráveis! À medida que o mercado imobiliário começa a “ajustar” de volta ao normal, os investidores estão se perguntando: “O que acontece agora?” Nós trouxemos o convidado frequente e favorito dos fãs, Rick Sharga, fundador da CJ Patrick Company e ex-vice-presidente executivo de inteligência de mercado da ATTOM, para compartilhar os resultados de sua pesquisa mais recente com investidores. Rick e sua empresa têm acompanhado o sentimento de pequenos investidores varejistas – um conjunto de dados sobre os quais raramente temos notícias – e ele tem algumas novidades para compartilhar. Os investidores estão pensando no mercado imobiliário de forma diferente do que a maioria suporia. Com as altas taxas de hipotecas e fadiga de financiamento, os investidores imobiliários e os flippers de casas têm o mesmo pensamento: as coisas podem melhorar em breve. Mas o que poderia mudar? O estoque de imóveis pode se recuperar? E o que poderia causar outro mercado imobiliário aquecido? Tudo isso e muito mais neste episódio!

    Dave: Oi, pessoal. Bem-vindos ao On the Market. Eu sou o seu anfitrião, Dave Meyer. E hoje estamos trazendo de volta um dos nossos convidados mais populares de todos os tempos, Rick Sharga, que é o fundador e CEO da CJ Patrick Company. Ele foi anteriormente o vice-presidente executivo de inteligência de mercado na ATTOM. Se você tem ouvido este programa ou está ouvindo a seção Bigger News no BiggerPockets Real Estate Show, provavelmente já ouviram Rick algumas vezes, porque ele é um analista incrível e conhece o mercado imobiliário tão bem quanto qualquer pessoa que já conheci. E como parte de sua nova empresa, ele e a RCN Capital, você pode se lembrar do nome dessa empresa, porque tivemos o CEO deles, Tim Herriage, outro dia, eles produziram uma nova pesquisa que acompanha o sentimento dos investidores imobiliários. E estes são geralmente investidores imobiliários menores, investidores varejistas como você e eu. E acho que é uma das primeiras do tipo. Quando olho para os dados, quando olho para as pesquisas, geralmente são para compradores de imóveis ou geralmente para corretores imobiliários e não há tantas fontes de dados que se concentrem especificamente no tipo de investidores que todos nós somos. E então, quando Rick e a RCN Capital fizeram isso e falaram sobre como os investidores estão se sentindo, o que estão fazendo nesse tipo de mercado, tivemos que trazer Rick de volta para falar sobre isso. Então vamos direto para nossa entrevista com Rick logo após este intervalo.

    Rick Sharga, bem-vindo de volta ao On the Market. Obrigado por estar aqui.

    Rick: Sempre um prazer participar, Dave. Estou ansioso por mais uma boa conversa.

    Dave: Acho que ter você três vezes o torna um regular. Você é oficialmente um dos nossos habituais agora e acho que não temos muitos, então obrigado. Agradecemos que sempre venha.

    Rick: Agradeço a oportunidade de ser um dos seus habituais. É uma verdadeira honra.

    Dave: Acho que a última vez que tivemos você no programa foi no início do ano, e estou curioso para saber o que você tem feito nos últimos seis ou sete meses.

    Rick: Bem, em um nível pessoal, eu realmente comecei minha própria empresa, a CJ Patrick Company. Não estou mais na empresa de dados em que estava quando conversamos pela última vez. E estou fornecendo inteligência de mercado para empresas do setor imobiliário e de hipotecas. Atualmente, estou trabalhando com cinco empresas diferentes em partes diferentes do negócio. E isso tem me mantido bastante ocupado. Foi uma transição muito agitada, mas ultimamente gratificante, e estou explorando áreas do mercado que realmente não havia explorado em profundidade antes. Então, isso tem sido realmente bom. E, é claro, tenho observado o mercado imobiliário residencial e comercial, que nunca deixam de fascinar e surpreender.

    Dave: Incrível. Bem, em primeiro lugar, parabéns por iniciar sua nova empresa. Isso é um marco e uma conquista enormes. E adoraria começar imediatamente. Você disse que tem feito muita pesquisa, olhando para diferentes áreas do mercado. Quais áreas têm sido de particular interesse para você recentemente?

    Rick: Tenho olhado para a indústria de empréstimos privados e o que está acontecendo com os investidores imobiliários, o que sei que é relevante para o que a BiggerPockets faz. E tem sido uma trajetória interessante ao longo do último ano, mais ou menos, à medida que esses investidores tiveram que recalibrar para conseguir lidar com encargos de financiamento muito mais altos do que vinham enfrentando nos últimos anos. E então, uma das tendências que temos observado de perto é quantos investidores têm mudado sua estratégia de compra para revenda para compra e locação, tentando aproveitar o mercado de aluguel. E isso é especialmente importante porque, segundo estimativas de diferentes empresas, até 20 a 25% das pessoas que queriam comprar uma casa se inviabilizaram por enquanto. Eles não podem pagar por uma casa por causa das taxas de hipotecas mais altas e agora estão procurando um lugar para alugar. É lógico pensar que se você estava procurando comprar uma casa, provavelmente preferiria alugar uma casa em vez de um apartamento, se tudo for igual. Então, essa tem sido uma das maiores tendências que temos acompanhado nos últimos 12 meses ou mais.

    Dave: Fico surpreso em ouvir isso, porque, com os altos custos de financiamento, parece que é mais difícil encontrar fluxo de caixa. Temos convidados no programa o tempo todo que estão comprando para vender ou fazendo projetos de valorização e eles parecem estar se saindo muito bem agora. Mas, por outro lado, vi esse relatório da Redfin outro dia que disse que há muitos investidores que estão perdendo dinheiro. Então, fico curioso se você pode oferecer alguma visão sobre essa contraposição.

    Rick: Sim, as pessoas que estão perdendo dinheiro não estão ansiosas para vir ao seu programa e se gabar sobre isso.

    Dave: Ok, esses são os que continuam recusando nosso convite.

    Rick: Sim. Bem, sim, há alguns dados do setor que confirmam o que você ouve nas duas direções. No que diz respeito à compra e venda, a empresa para a qual eu costumava trabalhar, a ATTOM Data, divulgou seus resultados do primeiro trimestre, portanto, até março, e houve cerca de 70.000 vendas rápidas em todo o país em março. Esse é o número mais baixo que vimos em mais de dois anos e é o quarto trimestre consecutivo em que houve menos vendas rápidas do que no trimestre anterior. Então, isso é um declínio significativo … E estamos falando de uma atividade de venda rápida que provavelmente caiu 40 a 45.000 vendas rápidas por trimestre durante esse período. Outra coisa que a ATTOM tem relatado é que as margens brutas das vendas rápidas têm diminuído nos últimos trimestres. Agora, quando falo em margens brutas, quero dizer o que você pagou pelo imóvel versus o que vendeu o imóvel. Isso não inclui seus custos. Quais foram seus custos de reparo? Quais foram seus custos trabalhistas, seguro, impostos, outros custos de manutenção? E, o mais importante, quais foram seus custos de financiamento para esse período de tempo? E conversei com alguns flippers experientes e muito sofisticados nos últimos meses. Mesmo alguns dos flippers mais sofisticados e experientes perderam dinheiro em negócios individuais porque compraram na hora errada e pelo preço errado. E os compradores em potencial dessas vendas rápidas agora têm um limiar de preço inferior ao que tinham há um ano porque as taxas de hipotecas duplicaram. Então, acho que estamos passando por um período de transição. Dito isso, neste trimestre foi o primeiro em vários trimestres em que vimos as margens brutas começarem a subir. Isso pode ser um indicativo, junto com os preços das casas começando a subir um pouco também, de que podemos ter atingido o fundo do mercado de venda rápida. Você levantou um ponto interessante sobre o mercado de aluguel de residências unifamiliares, que se você fizer as contas hoje e financiar a compra, é mais difícil fazer o fluxo de caixa funcionar, a menos que você seja muito rigoroso na compra e se certificando de que está …

    Esta é a tradução do texto fornecido. Espero que seja útil! 🙂