Neste artigo Este artigo é apresentado por Easy Street Capital. Leia nossas diretrizes editoriais para obter mais informações. Empréstimos DSCR, embora ainda sejam um produto relativamente novo, continuam a expandir em uso e popularidade para investidores que buscam alcançar a liberdade financeira através do mercado imobiliário. Ao longo de 2023, publicamos vários artigos sobre empréstimos DSCR, apresentando à comunidade BiggerPockets como as taxas de juros e os termos são determinados, respondendo a perguntas frequentes sobre os empréstimos DSCR e falando sobre novos desenvolvimentos e expansões do produto, incluindo empréstimos DSCR para propriedades multifamiliares de cinco a dez unidades. Este artigo abordará outro aspecto importante dos empréstimos DSCR – especificamente, quais documentos você deverá fornecer quando decidir optar por um empréstimo DSCR.
Um dos aspectos mais atraentes dos empréstimos DSCR para investidores é a documentação reduzida, a burocracia e a “chatice” em comparação com empréstimos mais tradicionais, incluindo opções convencionais e bancárias. No entanto, os empréstimos DSCR não devem ser considerados empréstimos “sem documentação” – eles incluem um processo cuidadoso de avaliação e requisitos de documentação “sensatos”. Às vezes, as pessoas podem estar desinformadas, pensando que esses são empréstimos hipotecários originados de forma frouxa, semelhantes aos empréstimos “NINJA” (sem renda, sem emprego e sem ativos) que eram comuns no início dos anos 2000 e contribuíram para o último crash imobiliário. Após ler este guia, você estará bem preparado para saber o que esperar no processo de avaliação do empréstimo DSCR e poderá desmistificar qualquer mito sobre os empréstimos DSCR serem uma repetição dos empréstimos mal documentados do passado.
O que são empréstimos DSCR? Embora não haja uma definição exata e amplamente aceita, aqui está uma definição prática para este produto de empréstimo específico: os empréstimos DSCR são empréstimos hipotecários garantidos por propriedades residenciais destinadas exclusivamente a fins comerciais e avaliados principalmente com base na propriedade. Nota importante: empréstimos DSCR se referem ao tipo específico de empréstimo, e a “razão DSCR” (razão de cobertura do serviço da dívida) é uma métrica usada para avaliar e aprovar esses empréstimos (e outros empréstimos), mas a métrica e a razão em si são coisas distintas em relação ao que é chamado de “empréstimos DSCR”. Algumas coisas importantes a serem observadas na definição: os empréstimos DSCR são empréstimos garantidos (o que significa que há garantia que o credor pode tomar se o mutuário não pagar a dívida). Eles também são empréstimos hipotecários, ou seja, empréstimos garantidos em que a garantia é imobiliária. Os empréstimos DSCR são para propriedades imobiliárias residenciais, não propriedades imobiliárias comerciais. Portanto, propriedades de investimento que são comerciais por natureza (como prédios de escritórios, centros comerciais, etc.) não podem usar empréstimos DSCR. Eles podem ser alavancados com empréstimos imobiliários comerciais que usam a métrica DSCR para avaliação; no entanto, estes não se enquadram na categoria de “empréstimo DSCR”. Os empréstimos DSCR são apenas para fins comerciais, o que significa que o proprietário da propriedade não pode residir na propriedade sob nenhuma circunstância. Esses empréstimos são estritamente para propriedades de investimento, onde a propriedade é de propriedade e operada para fins comerciais e alugada para gerar renda. Além disso, para empréstimos DSCR cujo objetivo é um “refinanciamento com saque de dinheiro”, o uso dos recursos do saque também deve ser para fins comerciais. Comumente, esses recursos são usados para mais investimento imobiliário ou custos relacionados ao negócio imobiliário do mutuário e estritamente não podem ser usados para fins pessoais, como pagamentos de cartão de crédito pessoal ou qualquer despesa não comercial. Os empréstimos DSCR são “baseados principalmente na propriedade”, o que significa que o credor avalia e aprova o negócio principalmente, mas não exclusivamente, com base no potencial de investimento da propriedade. Este é um equívoco comum em que as pessoas às vezes presumem que os empréstimos DSCR são baseados puramente no ativo. Os credores DSCR verificarão o crédito pessoal (que, juntamente com LTV e DSCR, está entre os três principais fatores que determinam sua taxa e termos) e geralmente exigem três a seis meses de “reservas” de PITIA (principal, juros, impostos, seguro e associação de proprietários) em ativos líquidos. O restante da documentação e avaliação será baseado no ativo, mas é importante lembrar que a qualificação não é 100% baseada na propriedade. Seu crédito e alguns ativos líquidos básicos também importam. Por fim, os empréstimos DSCR são apenas para propriedades “prontas para uso”, o que significa que qualquer propriedade que precise de reformas significativas ou reabilitação não será qualificada, e você provavelmente precisará explorar opções de “hard money” em vez disso.
Empréstimos DSCR – Não são “no doc” e nem “NINJA” Um dos motivos comumente aceitos para o crash imobiliário de 2008 foram os empréstimos com padrões de avaliação inadequados para mutuários não qualificados. Era comum ver mutuários inexperientes se qualificarem e acumularem muitos empréstimos praticamente sem nenhum pagamento inicial e estruturas de empréstimo exóticas. Além disso, muitos critérios de qualificação eram baixos, não exigindo comprovação de renda ou muita avaliação sobre a capacidade do mutuário de pagar o empréstimo. Por causa disso, às vezes as pessoas ouvem falar dos empréstimos DSCR, que são conhecidos por serem baseados principalmente no ativo e não exigirem ou avaliarem a renda ou relação dívida/receita, e os associam aos empréstimos mal construídos do passado. Como o restante deste artigo demonstrará, isso é enganoso, já que os credores DSCR exigirão documentos sensatos para avaliar adequadamente um arquivo e limitar riscos. Além disso, os empréstimos DSCR são muito mais conservadores, por exemplo, limitando geralmente os LTVs a no máximo 80%, exigindo regras rígidas quanto às avaliações de terceiros para avaliações e avaliando de forma conservadora o desempenho de cada propriedade como aluguel. Além disso, os empréstimos DSCR geralmente não possuem as estruturas de empréstimo confusas e exóticas do passado, em que os mutuários se deparavam com aumentos rápidos e potencialmente rápidos nas taxas de juros. Quase todos os empréstimos DSCR são hipotecas fixas de 30 anos, e aqueles que não são fixos geralmente têm limites embutidos contra aumentos excessivos e rápidos nas taxas.
Requisitos de documentação para empréstimos DSCR A seguir está uma breve lista de verificação dos documentos que você deverá fornecer ao passar pelo processo de obtenção de um empréstimo DSCR. É importante lembrar que todos os credores DSCR seguem as mesmas diretrizes e requisitos exatos de 100%, como os credores convencionais que originam empréstimos qualificados pela Fannie Mae. Os credores DSCR geralmente têm diretrizes semelhantes, mas cada um é um credor privado e apresenta diferenças. Além disso, nem todos os empréstimos DSCR terão os mesmos requisitos de documentação com base no negócio em si e podem não ser aplicáveis. Alguns exemplos disso são documentos de “entidade”, que são necessários apenas se o empréstimo for feito no nome de uma entidade, como uma LLC.
Aplicação O processo de empréstimo DSCR geralmente começa com a aplicação. Alguns credores DSCR usarão o formulário de solicitação padrão da Fannie Mae Form 1003. No entanto, isso é projetado para empréstimos convencionais (incluindo empréstimos normais para ocupação própria) e inclui muitas perguntas e informações não exigidas pelos credores DSCR. Vários credores DSCR, especialmente aqueles focados exclusivamente em empréstimos DSCR e financiamento para investidores imobiliários, terão aplicações personalizadas que possuem perguntas e campos específicos necessários apenas para a qualificação do empréstimo DSCR. Essas aplicações personalizadas geralmente têm algumas páginas e levam aproximadamente 15 minutos para serem preenchidas. Os itens típicos incluem perguntas sobre a propried