Neste artigo, apresentado pela Easy Street Capital, abordaremos o método BRRRR de investimento imobiliário, que continua sendo uma das estratégias mais utilizadas em 2023. Com as taxas de juros elevadas e os valores dos imóveis permanecendo resilientes, encontrar fluxo de caixa com um pagamento inicial razoável é um desafio incrível. No entanto, a estratégia BRRRR (compra, reforma, aluguel, refinanciamento, repetição) faz sentido para muitos investidores, pois valor pode ser criado por meio de valorização forçada (reformas) e capital reciclado por meio de refinanciamento com saque de dinheiro. Com taxas altas e concorrência acirrada, acertar na parcela de financiamento do método BRRRR nunca foi tão importante. Este artigo explorará as opções de empréstimo para os investidores que utilizam a estratégia BRRRR, com foco no terceiro R, o refinanciamento. Especificamente, compararemos os empréstimos DSCR de refinanciamento com as opções tradicionais, como empréstimos bancários ou convencionais.
Com a publicação do livro “Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: The BRRRR Rental Property Investment Strategy Made Simple” de David Greene em 2019, o método BRRRR foi divulgado para investidores imobiliários, e o investimento imobiliário nunca mais foi o mesmo. No livro, cada etapa do método BRRRR é meticulosamente explicada e está repleto de conselhos, dicas e informações, incluindo dois capítulos dedicados à parte crucial do refinanciamento do processo. No livro, Greene detalha todas as opções diferentes de refinanciamento, juntamente com os prós, contras e detalhes de cada uma. No entanto, os empréstimos DSCR não são mencionados. Por quê? Embora os empréstimos DSCR já existissem em 2019, o produto estava apenas começando e ainda não estava amplamente desenvolvido ou disponível. Muita coisa pode mudar em apenas quatro anos (como todos no planeta que viveram entre 2019 e 2023 sabem).
Há cinco anos, os investidores que utilizavam o método BRRRR geralmente estavam limitados a empréstimos convencionais (com regras e limites de empresas patrocinadas pelo governo), bancos tradicionais ou outras opções de nicho, como empréstimos particulares. Embora essas opções ainda sejam sólidas para muitos investidores, o crescimento e desenvolvimento dos empréstimos DSCR realmente mudou o panorama para os investidores imobiliários que utilizam a estratégia BRRRR.
Começando o BRRRR: Comprar à vista ou usar hard money? Embora o refinanciamento seja uma parte importante do método BRRRR e possa fazer ou quebrar muitos negócios com esse método, as duas primeiras etapas, ou seja, a compra e a renovação, são vitais para o sucesso. Encontrar oportunidades é uma das habilidades mais importantes que um investidor imobiliário pode ter, mas nem sempre é o suficiente. Encontrar uma oportunidade e concretizar o negócio são coisas diferentes – garantir que você possa agir rapidamente e concluir a negociação (e vencer possíveis concorrentes) é um requisito para um BRRRR bem-sucedido (se outra pessoa conseguir comprar o imóvel, seu investimento utilizando o método BRRRR está fadado ao fracasso). Muitos investidores que utilizam o método BRRRR fazem compras de imóveis à vista, seja por não conhecerem outras opções (como um empréstimo com hard money) ou porque acreditam que é melhor financeiramente. No livro BRRRR, Greene geralmente limita a estratégia BRRRR a compras à vista, mas os empréstimos com hard money, ou empréstimos que têm prazos curtos e taxas de juros mais altas, também evoluíram bastante nos últimos quatro anos.
Por um lado, enquanto o exemplo de termos de empréstimos com hard money usado no livro é de taxas de juros de 14% e quatro pontos de originação, muitos empréstimos com hard money hoje têm taxas que são a metade disso e taxas de juros significativamente mais baixas. Além disso, a internet continua democratizando o acesso à informação, e os emprestadores de hard money podem ser avaliados e comparados de forma muito mais eficiente online, como aqui no BiggerPockets.
Quais são as vantagens de usar dinheiro para projetos BRRRR?
– Custos de juros mais baixos.
– Ofertas mais competitivas.
– Menos risco.
No entanto, apesar dessas vantagens, existem muitos benefícios em usar empréstimos com hard money para financiar as duas primeiras etapas do método BRRRR que superam as desvantagens para muitos investidores imobiliários. Esses benefícios incluem:
– Começar mais rápido.
– Crescimento mais rápido da carteira.
– Alavancagem maior no refinanciamento.
Existem múltiplas considerações para otimizar a parte de refinanciamento do método BRRRR. Geralmente, para um refinanciamento ideal, os seguintes pontos são prioritários para os investidores que utilizam a estratégia BRRRR:
– Retorno do capital.
– Rapidez.
– Termos do empréstimo e juros.
Existem três opções principais de refinanciamento para investidores que utilizam o método BRRRR: empréstimos convencionais, empréstimos bancários/creditícios e empréstimos DSCR. Os empréstimos convencionais geralmente têm as taxas de juros e taxas mais baixas. No entanto, os investidores que utilizam o método BRRRR têm enfrentado muitos problemas ao usar empréstimos convencionais para refinanciar por múltiplas razões, especialmente em 2023.
Uma questão é o desafio de se qualificar, pois os empréstimos convencionais terão requisitos de DTI, requisitos de renda, limites de tamanho de empréstimo e limites de valor de empréstimo que…