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Quais são as opções e como os empréstimos DSCR se comparam?

    Neste artigo Este artigo é apresentado pela Easy Street Capital. Leia nossas diretrizes editoriais para obter mais informações.

    As locações de curto prazo continuam sendo uma das áreas mais quentes do mercado imobiliário em 2023. Apesar de alguma volatilidade no mercado, desaceleração e saturação em algumas áreas, investidores inteligentes e profissionais de locação de curto prazo continuam prosperando, expandindo e ampliando seus negócios.

    O que separa os investidores de sucesso em locações de curto prazo daqueles que enfrentam um desastre pessoal em suas carteiras de investimentos? É simples: os investidores que têm sucesso com locações de curto prazo são aqueles que abordam o negócio profissionalmente – alinhando todas as peças do quebra-cabeça para obter sucesso no mercado imobiliário de locações de curto prazo.

    Normalmente, isso significa encarar isso como um negócio – utilizando um mecanismo de precificação; contratando um gerente de alto nível ou implementando sistemas automatizados de última geração; desenvolvendo relacionamentos com os agentes certos, limpadores, marceneiros e contadores; e, muitas vezes, a peça mais importante: dominar o financiamento. Acertar todos esses detalhes muitas vezes é a chave para o sucesso e crescimento, liberando os investidores para se concentrarem na atividade de maior valor: encontrar e fechar negócios.

    Opções de empréstimos para locações de curto prazo

    Entender o lado financeiro do investimento em locações de curto prazo pode ser a diferença entre um caminho rápido para a riqueza e liberdade financeira e uma enorme dor de cabeça, estresse financeiro e fracasso. Ao analisar os números, mesmo pequenas diferenças nos termos do empréstimo podem levar a retornos brutais de capital drasticamente diferentes, ritmo de expansão da carteira e até mesmo fluxo de caixa positivo versus perda de dinheiro mensal.

    Se você é como a maioria das pessoas que desejam construir uma carteira de locações de curto prazo, provavelmente precisará usar alavancagem (e usá-la de forma eficaz), já que muitos investidores não têm dinheiro suficiente para comprar sem financiamento. É difícil lembrar às vezes, mas o Airbnb tem apenas 15 anos de idade, fundado em agosto de 2008, no auge da crise hipotecária imobiliária. Assim, essa indústria incipiente de locações de curto prazo cresceu e se desenvolveu ao mesmo tempo em que o setor de empréstimos hipotecários passava por mudanças radicais.

    Essas mudanças incluíram a aprovação da Lei Dodd-Frank em 2010, que criou regras para “hipotecas qualificadas” que restringiram os padrões de hipotecas em toda a indústria. As mudanças também incluíram o crescimento de credores “não-QM”, que oferecem empréstimos DSCR, criados especificamente para propriedades de investimento, mas com padrões de avaliação e documentação saudáveis, que não estavam presentes nos empréstimos NINJA (mal avaliados e para mutuários frequentemente desqualificados) usados nos anos 2000 e culpados em grande parte pela crise hipotecária de 2008.

    Cenário de locações de curto prazo no verão de 2023

    Aqui, no meio de 2023, os investidores de locações de curto prazo têm várias opções de financiamento para suas carteiras. Com muitos bancos se retratando dos empréstimos devido às altas taxas de juros, incerteza regulatória e medo de uma crise de crédito regional, os investidores que procuram empréstimos para locações de curto prazo geralmente se deparam com três opções principais:

    1. Empréstimos convencionais: empréstimos imobiliários de investimento padrão analisados de acordo com as diretrizes das agências (Fannie Mae/Freddie Mac) e principalmente baseados na renda do mutuário e na relação dívida/receita bruta
    2. Empréstimos para segunda residência ou férias: também conhecidos como empréstimos para casas de férias, um subconjunto dos empréstimos convencionais que são populares devido aos pagamentos mínimos de apenas 10%
    3. Empréstimos DSCR: frequentemente originados por credores privados para propriedades de investimento e analisados principalmente com base na propriedade e seu potencial de geração de renda

    Por que os Empréstimos DSCR são melhores?

    Ao procurar opções de financiamento, é importante considerar todas as opções. Vejamos como os empréstimos DSCR se comparam a outras opções de empréstimo.

    Empréstimos convencionais: empréstimos de curto prazo vs DSCR

    Os empréstimos convencionais geralmente têm a taxa mais baixa, em média de 0,75% a 1% mais baixa do que um empréstimo DSCR equivalente. Esses empréstimos também são padronizados – ou se encaixam nas regras ou não – e oferecem a certeza, se não a flexibilidade, de saber quais números e qualificações funcionam ou não. Além disso, os empréstimos convencionais não têm penalidades por pré-pagamento, o que significa que se você decidir pagar o empréstimo antecipadamente, seja por meio de venda ou refinanciamento, não há taxas a serem pagas. Isso parece ótimo. Mas é claro que esses pontos positivos também têm uma lista de desvantagens, quando comparados aos empréstimos DSCR – muitas das quais são restritivas o suficiente para tornar a opção de empréstimo DSCR valiosa, mesmo com taxas mais altas.

    Desvantagens típicas de usar empréstimos convencionais para financiar locações de curto prazo incluem:

    – Requisito de relação dívida/receita bruta: A qualificação para a compra de uma propriedade de locação de curto prazo financiada por um empréstimo convencional é baseada na renda global do mutuário e na relação dívida/receita bruta. Portanto, mesmo que você tenha identificado uma ótima compra de locação de curto prazo, feito os cálculos e saiba que terá um fluxo de caixa confortável, você pode não se qualificar para um empréstimo convencional se seus níveis de renda pessoal ou despesas não tiverem a relação correta. Além disso, os credores convencionais reduzirão a renda esperada com as locações de curto prazo, o que significa que, no papel, a propriedade não será projetada ou terá receita suficiente – mesmo se você for um profissional que facilmente supera os números. Os empréstimos DSCR analisam principalmente a propriedade e seu potencial de geração de renda e, o mais importante, não levam em consideração a relação dívida/receita bruta ou a renda pessoal, tornando muitos cenários viáveis para os empréstimos DSCR, mas não para o financiamento convencional.

    – Declarações de imposto de renda e documentação: Os empréstimos convencionais são conhecidos por exigir documentação excessiva, como declarações de imposto de renda e vários extratos financeiros. Os investidores imobiliários sabem que a velocidade é essencial ao aproveitar oportunidades, então o tempo gasto reunindo os documentos extras necessários para os empréstimos convencionais pode ser mais do que apenas um incômodo – pode custar negócios.

    – Sem possibilidade de empréstimo em um LLC: Muitos investidores imobiliários no setor de locações de curto prazo preferem investir por meio de uma LLC (empresa de responsabilidade limitada) por muitos motivos. Isso inclui tanto a proteção legal adicional (geralmente valorizada no setor de locações de curto prazo, com a frequência de convidados e questões potenciais relacionadas à hospitalidade), quanto a possibilidade de obter empréstimos com parceiros (estruturação da entidade 50/50, por exemplo). Além disso, uma grande desvantagem dos empréstimos convencionais é que você tem que pegar emprestado como indivíduo, com seu nome nos documentos do empréstimo. Isso também exige que a dívida hipotecária seja registrada no relatório de crédito pessoal do mutuário, enquanto empréstimos feitos por meio de uma LLC mantêm o empréstimo fora do seu crédito.

    – Limites de concentração e tamanho de empréstimo: Os empréstimos convencionais têm limites sobre quantos um mutuário individual pode ter, o que causa problemas com o crescimento. Os indivíduos não podem ter mais de 10 empréstimos convencionais. Os empréstimos convencionais também têm limites de valor, no valor de US$ 726.200 em 2023, o que pode ser desafiador para propriedades maiores de locações de curto prazo de luxo.

    – Nenhuma flexibilidade ou exceções em qualificação e avaliação: Embora a certeza de normas uniformes possa ser positiva, o lado negativo é que há muito menos flexibilidade