Pular para o conteúdo
início » Quem se importa com o número de portas que você tem? O que realmente importa é o fluxo de caixa.

Quem se importa com o número de portas que você tem? O que realmente importa é o fluxo de caixa.

    Neste artigo, Quando você está falando com investidores imobiliários, eles frequentemente vão te dizer quantas portas eles possuem, significando quantas unidades de aluguel eles têm em sua carteira. No entanto, afirmar números de portas pode muitas vezes ser enganoso. Geralmente, a métrica real a ser acompanhada é o fluxo de caixa, porque, afinal, a lucratividade é o que importa em qualquer negócio, certo? Às vezes, porém, os dois podem ser confundidos e, em algumas ocasiões, possuir apenas algumas portas, independente do fluxo de caixa, pode ser uma boa estratégia para construir riqueza a longo prazo. Confuso? Não fique. Áreas que se valorizam rapidamente muitas vezes podem gerar muito mais riqueza do que simplesmente adicionar portas que geram $200-$300/mês sem as dores de cabeça de múltiplos inquilinos. Nesses casos, grudar-se ao lado de um trem imobiliário acelerando pode ser a melhor estratégia de investimento para gerar riqueza rapidamente, dando-lhe opções de investimento no futuro. Note que a maioria dos senhorios na América não são behemoths de Wall Street ou negócios incrivelmente bem-sucedidos com centenas de portas em sua carteira, mas sim proprietários comuns com algumas unidades para complementar sua renda. Em outras palavras, relaxe se ainda precisar comprar sua primeira unidade. Você não está ficando para trás na corrida apregoada pelos gurus de investimento para escalar sua carteira. Possuir apenas algumas unidades coloca você ao lado da maioria dos proprietários. Se você já possui uma residência principal, transformá-la em aluguel é relativamente fácil se planeja se mudar. Entretanto, se você deseja expandir sua carteira, há algumas coisas importantes a considerar antes de começar. Onde Você Pretende Comprar Suas Unidades de Aluguel? Seu poder de compra será seriamente limitado se você pretende comprar unidades de aluguel em áreas caras. Supondo que você não esteja sentado em um fundo fiduciário ou não tenha escrito músicas para Taylor Swift ou Beyoncé, há questões práticas de quanto você pode pedir emprestado e ganhar em seu trabalho diário, o que influenciará diretamente seu poder de compra. Se você é um grande ganhador ou tem investidores e pode se dar ao luxo de começar a comprar seus aluguéis rapidamente, comprar dezenas de propriedades em mercados mais baratos pode ajudá-lo a escalar. No entanto, há prós e contras para ambas as abordagens. O que é Mais Importante: Fluxo de Caixa ou Valorização? Em um mundo ideal, você pode ter ambos. Se você comprar uma casa em um bairro em transição e acompanhar a mudança demográfica e econômica, você obterá um retorno duplo. Por exemplo, muitos proprietários nos bairros de Nova York de Brooklyn e Queens se tornaram milionários ao longo de mais de 10 anos simplesmente fazendo house hacking e alugando pequenos prédios multifamiliares nos quais também moravam. Sua valorização superou em muito qualquer fluxo de caixa que poderiam ter obtido comprando aluguéis mais longe. Se você não está desesperado para sair do seu emprego, não tem problema em fazer house hacking e mora em uma cidade grande, obter um empréstimo FHA 203K para reformas é uma ótima maneira de começar a construir riqueza sem a complicação de investir a longa distância e deixar a administração de suas propriedades para empresas de gestão terceirizadas. Escalando Sensatamente Se escalando sua carteira é uma prioridade, você precisa decidir quanto tempo e dinheiro pode dedicar ao investimento imobiliário. Se sua prioridade imediata é sair do seu emprego, o fluxo de caixa é o rei. Qualquer que seja o método escolhido – BRRRRing, múltiplos house hacks, ou sindicalização – você precisará ganhar mais do que sua renda para cobrir reparos inevitáveis e vagas. No entanto, sair do seu emprego pode afetar sua capacidade de escalar com segurança. Escolha Sua Localização Cuidadosamente Na pressa para ganhar fluxo de caixa, muitos novos investidores cometem o erro de pensar que comprar barato em bairros D+/C- permite que eles escalem mais rápido e ganhem mais. Eles podem estar se preparando para um desastre. Bairros com alta criminalidade vêm com muitos riscos – vandalismo e não pagamento do aluguel sendo os mais óbvios para investidores. Sua única proteção contra isso é comprar tão barato a ponto de poder absorver facilmente a perda do aluguel. Geralmente é mais lucrativo adicionar menos portas em bairros melhores. Embora o fluxo de caixa em bairros mais baratos seja atraente no papel, isso raramente é alcançado. Escalar de forma sensata, não se alavancando demais, e permanecendo em bairros sólidos onde você não tem medo de andar nas ruas à noite quase sempre faz mais sentido do que simplesmente adicionar portas à sua carteira se isso te mantém preso no tribunal de senhorio/inquilino. Seu Trabalho é Seu Primeiro Sócio de Negócios Outro erro de novos investidores é sair muito rápido de seu emprego estável que paga W2. Não só os bancos estarão mais dispostos a emprestar para você com um emprego, mas a renda que ele gera vai ajudá-lo a gerenciar as despesas imprevistas que vêm com o investimento imobiliário, permitindo que você escale mais rapidamente. Estudos de Caso Rick Matos e Santiago Martínez vivem e investem no Vale de Lehigh, na Pensilvânia. Eles são amigos e já fizeram negócios juntos no passado. Ambos têm um número semelhante de propriedades em suas carteiras – Rick tem 44 unidades e Santiago tem 47. No entanto, suas estratégias de investimento diferiram. Aqui está um olhar sobre cada um. Rick Matos Rick levou 10 anos para acumular suas 44 unidades, gerando um total de aluguel bruto de cerca de $40.000/mês e $25.000 em fluxo de caixa atualmente. Quando ele começou a investir, ele era um funcionário em tempo integral ganhando seis dígitos. Ele fez um HELOC em sua residência pessoal (que estava quitada) para comprar sua primeira propriedade de investimento. Ao mesmo tempo, ele obteve sua licença imobiliária para ajudá-lo a comprar mais propriedades, economizando em comissões. “Muitas das propriedades que comprei na época eram REO/foreclosures em Center City, Allentown, e Easton, então eu as comprava a toque de caixa por $20.000-$30.000 usando meu 401(k), emprestando de credores locais e de meu pai que possui imóveis em Nova Jersey,” diz Rick. “Além disso, eu fiz algumas reformas e comprei algumas casas com cartões de crédito. Eu estava decidido em querer continuar escalando, e ter uma boa renda com meu emprego me ajudou a fazer isso.” Rick se arrependeu de comprar em um bairro complicado? “De jeito nenhum,” ele diz. “Na verdade, se você olhar como as duas áreas mudaram, todo o investimento foi para lá, e como os valores dos imóveis dispararam, eu gostaria de ter comprado mais! Eu estava comprando essas casas tão barato que não poderia perder.” “Os aluguéis quitaram os empréstimos rapidamente, e então eu fiz algumas BRRRRs, me possibilitando escalar,” Rick acrescenta. “Mas não foi da noite para o dia. Levou 10 anos para mim. Durante a maior parte desse tempo, eu tinha uma boa renda do meu emprego, então eu nunca mexi no dinheiro dos imóveis para viver. Eu sempre pude reinvesti-lo no negócio. Na verdade, quando comprei as propriedades, elas frequentemente estavam em más condições, então eu só usei a renda do meu emprego para restaurá-las.” Quando Rick finalmente saiu de seu emprego há três anos para focar em tempo integral em imóveis, ele complementou seu fluxo de caixa fazendo mais negócios como corretor imobiliário (ele está atualmente afiliado à corretora Iron Valley Real Estate), bem como gerenciando propriedades para investidores de fora do estado de Nova Jersey e Nova York. “Eu aprendi com meu pai que imóveis não são um esquema para enriquecer rapidamente,” Rick diz. “É sobre comprar casas que façam sentido e fazê-lo lentamente e metodicamente.” Santiago Martínez Enquanto estava em seus primeiros trinta anos, Santiago Martínez era um lutador de nível olímpico representando sua Colômbia natal quando obteve sua licença imobiliária e começou a escalar rapidamente. Ele acumulou 41 unidades em quatro anos (ele anteriormente comprou seis de 2016-2019), emprestando dinheiro privado—”geralmente a 8% com três pontos no final”—em seguida refinanciando e construindo uma equipe para supervisionar renovações e gerenciamento. Embora sua carteira atualmente gere cerca de $43.000 por mês em aluguel bruto e ele tenha perto de $3 milhões em patrimônio líquido, graças à rápida valorização do Vale de Lehigh, Santiago mal vê fluxo de caixa porque os lucros líquidos são consumidos pagando sua equipe virtual de quatro a cinco pessoas e três empreiteiros em tempo integral e vários subempreiteiros. “Eu escalei e construí a carteira e o patrimônio, mas não ganhei dinheiro pessoalmente porque o sistema de gotejamento que eu estava usando significava que simplesmente não havia dinheiro extra após todas as despesas,” Santiago diz. “Agora, eu mudei minha estratégia. Estou procurando obter uma renda ativa fazendo flips e quitando hipotecas. A carteira está ótima, e eu fiz alguns ótimos negócios, então estou feliz por ter conseguido escalar quando fiz antes das taxas subirem, mas agora é sobre fazer…”