Neste artigo, a taxa de empréstimo-valor (LTV, da sigla em inglês) é uma métrica-chave que os credores hipotecários usam para avaliar o risco de emprestar dinheiro a você. A maioria dos credores usa a taxa de LTV, pontuação de crédito, taxa de endividamento, taxa de juros e valor do imóvel ao processar sua solicitação de hipoteca. A taxa de empréstimo-valor afeta o valor do pagamento inicial que o credor exige. Em resumo, quanto menor a taxa do LTV, melhor a chance de obter financiamento aprovado com uma taxa competitiva. Este artigo é um guia completo para entender as taxas de LTV e como elas podem ajudá-lo a fazer investimentos imobiliários sábios. Você também descobrirá como calcular as taxas de LTV e obterá informações essenciais para garantir termos de financiamento mais baratos.
O que é a taxa de LTV (Loan-to-Value) no investimento imobiliário? A taxa de LTV é a diferença entre o valor avaliado do imóvel e o valor do empréstimo que você deseja tomar. A taxa de LTV é expressa como uma porcentagem e ajuda os credores a determinar sua elegibilidade para um empréstimo. Essa porcentagem é usada para todos os empréstimos convencionais, de patrimônio líquido, FHA e de automóveis. A taxa de LTV compara o valor do empréstimo hipotecário ao valor ou patrimônio do imóvel. Aos olhos dos credores, uma taxa de LTV mais alta significa que o risco de inadimplência é maior. Portanto, o credor pode aumentar os custos da hipoteca, como o tamanho do pagamento inicial e as taxas de juros. Por outro lado, uma taxa de LTV mais baixa aumenta suas chances de obter termos de empréstimo favoráveis. Os credores têm mais confiança de que você fará os pagamentos mensais da hipoteca.
Entendendo a taxa de empréstimo-valor Calcular a taxa de LTV é essencial para o processo de solicitação de empréstimo hipotecário. Os credores a usam para determinar os termos de compra de um imóvel, refinanciamento de um empréstimo hipotecário existente ou aprovação de um empréstimo de patrimônio líquido. Os credores consideram um risco maior se você solicita um empréstimo próximo ao valor de mercado do imóvel. Os credores usam a taxa de empréstimo-valor para reduzir o risco de perda de dinheiro em caso de inadimplência. Por exemplo, em caso de execução da hipoteca, o credor pode não conseguir vender a casa por um preço que cubra o saldo pendente do empréstimo hipotecário. Os três principais fatores que afetam as taxas de LTV são os seguintes: Valor do imóvel avaliado, valor do pagamento inicial e preço de venda.
O que é uma boa taxa de LTV? A taxa ideal de LTV ao solicitar uma hipoteca ou empréstimo de patrimônio líquido é de 80% ou menos. Portanto, seu pagamento inicial seria de 20% do preço de compra. Quando você tem uma boa taxa de LTV, pode esperar que os credores ofereçam a taxa de juros mais baixa. Você também pode evitar o pagamento de seguro hipotecário privado, potencialmente economizando milhares de dólares ao longo do prazo do empréstimo.
Como calcular a taxa de LTV É fácil calcular a taxa de LTV dividindo o valor do empréstimo pelo valor do ativo contra o qual você está emprestando. Para uma hipoteca, isso significa dividir o valor do empréstimo pelo valor do imóvel. Para obter uma porcentagem, você multiplica o resultado por 100. Aqui está a fórmula para calcular a taxa de LTV: ([Valor total do empréstimo] ÷ [valor avaliado do imóvel]) x 100 = taxa de LTV Por exemplo, suponha que você planeje investir em um imóvel com um valor avaliado de $230.000 e tenha $60.000 para o pagamento inicial. Portanto, o valor total do empréstimo seria de $170.000. Isso significa que sua taxa de LTV seria de 74%. Aqui está o cálculo da taxa de LTV: $170.000 ÷ $230.000 = 0,74 0,74 x 100 = 74% Ao observar o cálculo, você pode ver que pode reduzir o valor do empréstimo e obter uma taxa de LTV mais baixa fazendo um pagamento inicial maior. É importante observar a diferença entre o preço de compra e o valor avaliado do imóvel. Os credores geralmente avaliam a LTV com base em sua avaliação. No entanto, sua LTV será baseada no valor avaliado ou no preço de compra, o que for menor.
Como os credores usam as taxas de LTV As taxas de empréstimo-valor são uma métrica que os credores usam ao avaliar solicitações de empréstimo hipotecário. Outros fatores que podem afetar a elegibilidade para um empréstimo incluem pontuações de crédito, taxa de endividamento, histórico de emprego, valor do imóvel e pagamento inicial. No entanto, a taxa de LTV terá um grande impacto nos custos de empréstimo em relação a taxas de hipoteca mais altas. Embora a taxa de LTV ideal seja geralmente de 80%, você pode obter uma hipoteca com uma taxa de LTV mais alta. No entanto, você enfrentará custos de empréstimo mais altos. Taxas de juros mais altas e seguro hipotecário privado são duas maneiras pelas quais uma taxa de LTV alta pode afetar o valor total do empréstimo hipotecário. Vamos ver como esses fatores afetam o valor que você deve pagar. Necessidade de seguro hipotecário privado (PMI): Uma taxa de LTV superior a 80% pode significar que você deve adquirir um seguro hipotecário privado. Dependendo do produto, isso pode adicionar entre 0,5% e 1,0% ao valor total do empréstimo anualmente. No entanto, os pagamentos geralmente são necessários até que a taxa de LTV seja inferior a 80%. Cobrar taxas de juros mais altas: A taxa de LTV afeta as taxas de hipoteca. Os credores geralmente cobram taxas de juros mais altas em uma hipoteca principal com uma taxa de LTV alta. Em alguns casos, isso pode ser um ponto percentual completo mais alto do que um mutuário com um LTV mais baixo. É bom observar que se você precisar adquirir seguro para sua hipoteca, pode adicionar os custos de fechamento e o custo do seguro hipotecário aos seus pagamentos mensais. Dependendo de outros fatores, o credor hipotecário pode usar a taxa de empréstimo-valor para decidir que você não é elegível para um empréstimo convencional para comprar uma casa. Esses fatores podem incluir seu histórico de crédito, renda insuficiente ou uma taxa de endividamento alta.
Como os credores avaliam as taxas de LTV e de DTI Além da taxa de LTV, a proporção dívida-renda (DTI) é outro fator vital que os credores usam durante a solicitação de empréstimo imobiliário. Os credores precisam se convencer de que você pode pagar sua hipoteca mensalmente. Para fazer isso, eles avaliam sua taxa de frente e taxa de fundo. Taxa de frente: Essa figura é a porcentagem de sua renda bruta mensal que você gasta em despesas com moradia. Isso inclui pagamentos de hipoteca, impostos, seguro residencial e outras despesas relacionadas à moradia. Taxa de fundo: Essa figura é a porcentagem de sua renda para cobrir todas as suas obrigações financeiras. Elas podem incluir um empréstimo de carro, dívida do cartão de crédito e outras dívidas que aparecem em seu relatório de crédito.
Por que a taxa de LTV é importante para investidores imobiliários A taxa de LTV é uma métrica crucial no setor imobiliário que os investidores devem entender. Isso ajuda você a saber quando e como garantir financiamento acessível para investimentos imobiliários inteligentes. No entanto, também ajuda a avaliar a força relativa de sua posição no mercado. Portanto, a taxa de LTV pode ajudá-lo a tomar decisões importantes ao comprar, vender ou refinanciar um imóvel. Por exemplo, entender a taxa de LTV é útil ao decidir vender ou refinanciar um ativo imobiliário. Uma taxa de LTV baixa indica claramente que o imóvel tem muito patrimônio líquido. Portanto, você pode querer redirecionar parte desse patrimônio líquido para novos investimentos. Isso significa que você pode fazer um pagamento inicial maior, reduzindo assim a taxa de LTV para seu próximo empréstimo.
O que é a taxa de LTV combinada (CLTV)? A taxa de empréstimo-valor combinada (CLTV) considera segundos empréstimos, como linhas de crédito de patrimônio líquido (HELOCs), empréstimos de patrimônio líquido e outros ônus. Portanto, se você estiver solicitando um segundo empréstimo, deverá calcular a taxa de LTV combinada. A LTV e a CLTV são baseadas na quantidade de patrimônio líquido