20 de julho, 13:45
De volta à MBC menos de 24 horas depois. Como é que parece que estou indo trabalhar?
A boa notícia é que cheguei cedo hoje e posso estacionar de graça!
A AGO ainda não começou, mas já estou me sentindo bem com relação a isso.
Antes de compartilhar o que aprendi com a AGO, aqui estão alguns links para você.
Como de costume, não vou fazer uma transcrição, mas compartilhar meus pensamentos com base no que vivi.
Líderes despretensiosos e confiantes
Diferentemente de ontem, quando o conselho chegou junto, o CEO foi o primeiro a chegar ao local, cerca de 15 minutos antes do início, e foi acompanhado pelo CFO logo em seguida. O resto do conselho chegou cerca de 3 minutos antes do início.
Curiosamente, ela foi a única que não estava de preto.
Foto cortesia de Jun Yuan, The Singaporean Investor. Você pode ler a cobertura dele da AGO aqui. Ele fornece muito mais detalhes do que eu!
Também diferente da sessão de ontem, o presidente da MLT foi mais envolvido. Ele respondeu várias perguntas e também direcionou as perguntas para o CEO, CFO e o presidente do Comitê de Auditoria e Riscos.
Com base no que eles compartilharam e responderam às várias perguntas, tenho a impressão de que são pessoas despretensiosas e confiantes. Além disso, a CEO transmite confiança ao falar e acho que ela é uma pessoa muito determinada.
Resiliência por meio da diversificação
Apesar das dificuldades cambiais e das taxas de juros, a MLT é uma das poucas REITs que distribuíram mais DPU no ano passado. Sua grande carteira geograficamente diversificada permitiu que ela fosse flexível na execução de várias estratégias, como aquisição de ativos, AEI e desinvestimentos seletivos para sustentar sua DPU.
Houve algumas perguntas sobre os diversos países e aqui está o que eu me lembro.
China
Apesar da tensão entre EUA e China e da recuperação mais lenta do que o esperado após a reabertura da China após a pandemia, a administração continua vendo a China como um mercado importante. O presidente disse que, apesar da tensão, há relatos de que o comércio entre os dois países aumentou. Eles estão confortáveis com a alocação atual, especialmente porque a maioria dos contratos de locação é para o mercado interno.
A CEO também destacou a importância da China para a região da Ásia-Pacífico e disse que eles estão aprendendo a crescer com a China. Ela também acredita que a carteira da MLT é capaz de reduzir a volatilidade da China.
Nos momentos posteriores à AGO, a CEO e a alta administração também compartilharam que as empresas estão muito mais cautelosas agora. Ao contrário do passado, em que os inquilinos facilmente se comprometiam com contratos de longo prazo, agora eles (especialmente nas cidades de segunda linha) normalmente apenas fazem contratos de um ano antes de renovar mais tarde, somente se puderem sustentar o negócio.
Hong Kong
Sobre o motivo de as receitas de Hong Kong não se alinharem proporcionalmente à quantidade de ativos, o presidente compartilhou que as propriedades de Hong Kong são caras. No entanto, isso também significa que eles podem obter um retorno de capital mais rápido. Eles também compartilharam que o dólar de Hong Kong é a única moeda que se fortaleceu em relação ao dólar de Cingapura nos últimos anos.
Índia e Indonésia
O presidente compartilhou que eles têm interesse na Índia, mas não querem se adiantar em relação às atividades comerciais reais. Eles continuarão acompanhando o desenvolvimento.
Ele também compartilhou que eles estão de olho na Indonésia há muitos anos. No entanto, como a MLT se concentra em propriedades de classe A, eles precisam ter outras instalações de padrão semelhante, que atualmente não existem. Mas a Indonésia está definitivamente no topo da lista deles.
Enfrentando desafios com flexibilidade
No curto prazo, altas taxas de juros e um dólar de Cingapura forte continuarão sendo um desafio para a MLT. No entanto, com uma gestão ativa, como a venda de propriedades com baixa taxa de capitalização e a compra de propriedades com alta taxa de capitalização, a distribuição deve permanecer estável. A CEO compartilhou que eles estão planejando vender cerca de 1 bilhão de dólares em propriedades.
Acho que ela mencionou brevemente que poucas REITs são tão ativas na renovação de suas carteiras. Lembro-me de alguns anos atrás, quando comecei a investir na MLT, que desisti de acompanhar o crescimento orgânico da DPU deles, pois sempre havia distribuições adicionais de desinvestimentos. Então decidi que essa é uma das estratégias deles e que eles podem fazê-lo porque têm tantas propriedades.
Nos momentos posteriores à AGO, foram compartilhados alguns outros pontos. No cenário atual, as coisas são voláteis, então eles precisam ser flexíveis. Por exemplo, dada a incerteza atual na China, eles estão procurando aquisições em outros mercados. Mas essa visão pode mudar mais tarde se a situação melhorar para a China.
Eles também compartilharam que até mesmo para as propriedades de Cingapura, as coisas podem mudar. Por exemplo, eles recentemente conseguiram uma revisão de aluguel de 8%, enquanto há 5 anos eles estavam conseguindo apenas pouco mais de 1%.
Agora tenho uma melhor compreensão da abordagem da administração e estou confiante de que, salvo circunstâncias imprevistas, a MLT será capaz de manter seu desempenho. Como acabei de adicionar um pouco de MLT em 7 de julho, vou apenas manter minha participação atual.