Neste artigo, uma nova lei na Flórida limitará o poder dos governos locais de impactar as regulamentações de zoneamento, exigindo que eles aprovem o desenvolvimento de habitação multifamiliar e residencial mista em zonas comerciais, industriais e mistas, desde que pelo menos 40% das unidades sejam acessíveis para aluguel por pelo menos três décadas. A Live Local Act, que foi aprovada unanimemente no Senado estadual e por maioria esmagadora na Câmara, não é a primeira lei estadual nos Estados Unidos a prever a interferência nas regras de zoneamento do governo local. Oregon, Virginia, Washington e Califórnia já aprovaram ou propuseram leis semelhantes. Além disso, a cidade de Minneapolis eliminou o zoneamento unifamiliar em 2018, permitindo que os construtores construíssem casas geminadas e triplex em todos os bairros. As novas leis são uma tentativa de derrubar os obstáculos ao desenvolvimento de habitação acessível que as leis rigorosas de zoneamento historicamente criaram.
A crise habitacional está causando estragos no país. Os Estados Unidos precisam de mais 3,8 milhões de unidades habitacionais para atender à demanda habitacional, e a escassez de casas para aluguel acessíveis é ainda maior, estando cerca de 7,3 milhões de unidades atrasadas. A Flórida é um exemplo clássico de como a escassez de casas disponíveis está afetando a acessibilidade habitacional. Os dados da Zillow mostram um aumento nos aluguéis médios no estado de quase 46% entre 2020 e 2023, o maior do país. E a área metropolitana de Tampa tem visto alguns dos maiores aumentos no preço das casas desde 2019. Especialistas em habitação veem essa onda de novas legislações como um passo na direção certa. No entanto, muitos desafios com raízes históricas profundas persistem, afetando o desenvolvimento habitacional até mesmo em áreas que tentaram eliminar as restrições de zoneamento. O impacto na acessibilidade habitacional até agora tem sido mínimo, embora estatisticamente significativo. E alguns estados têm encontrado barreiras ao tentar aprovar legislações semelhantes. O que será necessário para tornar os preços das casas e aluguéis acessíveis para os americanos de baixa e média renda? Será que a nova lei é suficiente para enfrentar o problema de acessibilidade da Flórida? E como isso afetará os investidores imobiliários?
Uma Breve História das Regulamentações de Zoneamento As regulamentações de zoneamento foram uma prática emprestada da Alemanha no início do século 20, na tentativa de aumentar o acesso a habitações de baixa densidade para famílias da classe trabalhadora, garantir a saúde e segurança do público e se proteger dos perigos da rápida urbanização. Mas logo se tornou uma ferramenta para excluir minorias de bairros brancos. As primeiras leis de zoneamento unifamiliar foram adotadas em Berkeley, Califórnia, depois que o estado deu às cidades a autoridade para zonear suas terras. Berkeley foi zonada para manter residentes e negócios minoritários fora das comunidades brancas.
Nas décadas seguintes à Segunda Guerra Mundial, a saída em massa de moradores urbanos para os subúrbios teve um impacto desproporcional no zoneamento unifamiliar. Os construtores construíram empreendimentos onde os afro-americanos e judeus não eram permitidos explicitamente. A segregação racial continuou mesmo após a aprovação da Lei de Habitação Justa, por meio de leis de zoneamento. Municípios adotaram tamanhos mínimos de lotes e proibiram habitações multifamiliares e pré-fabricadas. Devido a essas leis, cerca de 75% das terras residenciais nas cidades são zoneadas para moradias unifamiliares hoje.
Os proprietários de casas unifamiliares começaram a ver os novos empreendimentos como uma imposição sobre o caráter de suas comunidades e uma ameaça aos valores de suas propriedades – tanto que os ordenamentos de zoneamento não eram suficientes. Os municípios começaram a restringir novas licenças de construção, alegando intenção de proteção ambiental ou prevenção do crescimento desordenado. Os construtores tiveram que cumprir requisitos cada vez mais restritivos estabelecidos pelos departamentos de construção das cidades, bombeiros e engenheiros civis. Novos requisitos que restringem o crescimento continuaram até o século 21, causando um rápido aumento nos preços das casas.
Portanto, as leis de zoneamento são apenas uma peça do quebra-cabeça. Como observou Alexander Von Hoffman, pesquisador associado de Harvard: “Eliminar simplesmente o zoneamento unifamiliar, a história sugere, é improvável que aumente significativamente o estoque habitacional. Para liberar o desenvolvimento residencial, será necessário remover camadas de regulamentações que acumularam ao longo das décadas”.
Por que Alguns Se Opõem à Preempção Estadual nas Leis de Zoneamento? Tanto indivíduos quanto governos locais ainda se opõem à legislação que limita a autoridade de zoneamento local, apesar da história sórdida do zoneamento e do impacto claro no desenvolvimento habitacional e acessibilidade. Uma pesquisa da Redfin em 2020 descobriu que mais da metade dos americanos apoiam a oferta de incentivos para novos empreendimentos habitacionais, mas apenas 27% dos proprietários de imóveis apoiam políticas que permitem o desenvolvimento multifamiliar em seus próprios bairros. Uma pesquisa semelhante em 2019 mostrou que os americanos mais jovens e as minorias eram mais propensos a apoiar moradias mais densas. Para muitas pessoas, as maiores preocupações são as mudanças no bairro e a queda nos valores das propriedades.
No entanto, as preocupações com a queda nos valores das propriedades podem ser exageradas. É verdade que um aumento na oferta de casas sem um aumento na demanda tende a evitar um crescimento rápido nos preços, mas evidências de Minneapolis mostram que o potencial de desenvolvimento aumenta os valores das propriedades, pelo menos inicialmente. Pesquisas iniciais que compararam casas dentro dos limites da cidade com aquelas não afetadas pelas mudanças de zoneamento mostraram que a remoção do zoneamento unifamiliar fez com que os preços de venda das casas unifamiliares na área subissem entre 3% e 5%.
Mas mesmo que os proprietários de casas unifamiliares fossem persuadidos pelos dados, que revelam apenas um efeito temporário, os governos locais muitas vezes relutam em aceitar as tentativas de preempção do estado. Embora o projeto de lei da Flórida tenha sido aprovado com amplo apoio, nem todos os esforços estaduais foram bem-sucedidos. Por exemplo, o governador do Colorado, Jared Polis, apresentou um projeto de lei que anularia o poder de zoneamento dos governos locais, permitindo o desenvolvimento multifamiliar em determinadas áreas. Mas os senadores democratas ficaram divididos devido a reclamações de autoridades municipais e proprietários de imóveis suburbanos, e o projeto de lei foi derrotado. E na Flórida, os governos locais já estão demonstrando hesitação em cumprir a Lei Local.
Ainda assim, há um apoio bipartidário para a remoção do zoneamento unifamiliar. Defensores de habitação que trabalham pela flexibilização das restrições de zoneamento são conhecidos como YIMBYs, um acrônimo para “Sim, no meu quintal”. O movimento está começando a mudar a percepção das pessoas sobre os novos empreendimentos em comunidades unifamiliares, mas o apoio a moradias mais densas ainda está longe de ser uma opinião popular.
A Flexibilização das Restrições de Zoneamento Impacta a Acessibilidade Habitacional? As evidências até agora sugerem que a remoção das restrições de zoneamento tem um efeito positivo na acessibilidade habitacional, mas não o suficiente para resolver completamente o problema de acessibilidade habitacional. Pesquisadores da Escola Kellogg de Gestão da Northwestern University usaram um modelo matemático para comparar duas cidades hipotéticas e observar os efeitos do crescimento irrestrito. Os resultados mostraram um impacto limitado na acessibilidade habitacional, especialmente nos preços do aluguel. “Se Boston adotasse a postura regulatória de Indianápolis, onde é mais fácil construir moradias, nosso modelo mostra que isso só reduziria os aluguéis em 12%, o que é muito menos do que o aluguel aumentou em Boston nos últimos 30 anos”, diz Charles G. Nathanson, professor associado de finanças da Escola Kellogg. O impacto nos preços das casas foi mais pronunciado.
No mundo real, evidências de cidades afetadas por legislações que reverteram ordenamentos de zoneamento mostram que as reformas do uso do solo têm um impacto pequeno semelhante na acessibilidade habitacional. Um estudo do Urban Institute, que usou aprendizado de máquina para coletar dados de 1.136 cidades em oito regiões metropolitanas dos EUA, descobriu que a flexibilização das restrições de zone