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Sim, você ainda deve estar investindo. Aqui está o porquê você precisa entrar no mercado.

    O que está acontecendo com o mercado imobiliário de 2023? Desde altas taxas de juros e altos preços de compra até a incerteza do fluxo de caixa, este mercado contém incertezas suficientes para assustar novos investidores e iniciantes, fazendo-os pensar que a melhor opção pode ser ficar fora deste ciclo.

    Dica profissional: Não fique de fora.

    Você conhece o velho ditado:

    Qual o melhor momento para plantar uma árvore?

    “Há 20 anos atrás”.

    Qual o segundo melhor momento para plantar uma árvore?

    “Hoje”.

    Muitos investidores experientes dirão que essa é a verdade em 2023 no que diz respeito ao mercado imobiliário. Certamente, este ano nos obrigou a ser mais conservadores e estratégicos do que no passado, mas a maioria diz que é melhor estar “dentro” do que “fora”.

    Conversamos com duas equipes experientes de investidores, Ali e Josh Lupo (conhecidos como theFIcouple), que investem na área de Albany, Nova York, e Megan Ahern (conhecida como the Tatty investor), que investe na área de Lincoln, Nebraska, com seu marido Jeff, para entender o mercado atual e obter alguns conselhos sobre como tomar decisões em 2023. Eles concordam que essas são as duas constantes até agora neste ano.

    Taxas de juros e preços das casas estão altos: “Os dois maiores desafios são que as taxas de juros aumentaram drasticamente nos últimos 12-24 meses”, diz Josh Lupo, “e as pessoas pensam que existe uma relação inversa mágica entre taxas de juros e preço, e que os preços naturalmente devem cair quando as taxas de juros estão altas.” Mas isso simplesmente não é o que estamos vendo, ele diz.
    O estoque de imóveis está baixo: “Cerca de 50% das casas estão atualmente quitadas ou possuem uma taxa de hipoteca abaixo de 4% agora. As pessoas não querem vender e entrar em uma hipoteca de 6%”, acrescenta Lupo. Isso significa que ninguém está se mudando. Os custos de construção também continuam muito altos, então poucas pessoas estão construindo.

    Cinco dicas para guiá-lo ao longo do caminho
    1. Não se assuste, apenas resolva
    “Se você está sentado esperando pelas condições de mercado perfeitas, adivinha. Elas não existem”, diz Megan Ahern. “Se você pensar em qualquer momento da história, há alguma coisa desafiadora sobre esse mercado. Ou você não consegue um bom financiamento como agora, ou não consegue boas ofertas porque é 2020 e tudo está indo a 40 mil acima do valor pedido. Você só precisa descobrir como investir com esse problema em vigor.”
    2. Tenha uma visão de longo prazo
    Ambos, Ahern e os Lupos, concordam que em 2023, você não deve se concentrar em obter um grande fluxo de caixa no primeiro ano. Em vez disso, pense em um horizonte de cinco anos, diz Ahern. “Se eu posso fazer o negócio funcionar com 7% ou 7,5% ou qualquer que seja a taxa atual, eu ainda vou comprá-lo. Porque posso ver que, daqui a cinco anos, dez anos, com a inflação indo como está, o imóvel valerá mais do que hoje. Os aluguéis serão maiores do que hoje. E se ele pode se pagar com 7,5%, eu ainda vou comprar.” Ahern está mirando em pelo menos US$ 200 por mês por unidade de fluxo de caixa mínimo este ano.
    Os Lupos concordam, “Não estamos pensando muito em 2023. Estamos olhando para 2043”, diz Josh Lupo. “Ainda estamos comprando com base em fundamentos e não estamos mudando muito nossos critérios, um negócio ruim pode realmente prejudicar você. Ainda compramos apenas em um raio de 5 milhas da nossa localização, conhecemos nossa área de compra e temos metas em relação ao fluxo de caixa.”
    3. Mas mantenha um horizonte de projeto curto
    “Este ano, eu não entraria em nada que seja um projeto de longo prazo”, diz Ahern. “Eu não começaria a desenvolver agora porque leva um ano para construir. Eu quero entrar e sair em poucos meses. Sei que vou conseguir perceber qualquer tipo de correção ou crash de mercado em alguns meses, mas não sei o que vai acontecer daqui a um ano.”
    4. Considere financiamento pelo vendedor para contornar as altas taxas de juros
    Os Lupos se concentram apenas em negócios fora do mercado que encontram por meio de networking orgânico, serviços como Propstream e DealMachine, e conversando diretamente com proprietários. Eles estão percebendo que estão lidando com um número desproporcional de baby boomers este ano porque “essas propriedades são de propriedade de pessoas que têm pouca ou nenhuma dívida neste ponto”, diz Lupo. “Isso nos permite estruturar os negócios de forma criativa, onde nós e o vendedor podemos encontrar um acordo mutuamente benéfico. Isso significa que, em vez de pagar juros de 7-8% em uma propriedade, podemos acertar um financiamento com o vendedor pagando juros de 6% e dando uma entrada de 5%.”
    5. Seja muito conservador na avaliação
    Este não é o ano para alterar seus números ou aproximá-los do que você gostaria que fossem. “Você ouve essas histórias horríveis”, diz Josh Lupo, “mas se você realmente investigar, vai descobrir todas as suposições falsas que as pessoas estão fazendo em suas avaliações. Os números nunca mentem e há tantas variáveis imprevisíveis. A única coisa que tenho controle é o negócio.”
    Neste mercado, Ahern também se tornou mais conservadora em suas avaliações e definiu um fundo de três meses de despesas, além de um fundo para capex/vaga/reparo de 30% o tempo todo. “Eu mantenho dinheiro suficiente para enfrentar qualquer tempestade que possa acontecer”, diz Ahern. “Desde que você pense, ok, mesmo que tenhamos que aceitar um aluguel menor, ainda podemos manter essa propriedade, mesmo que ela não tenha fluxo de caixa total ou tenho dinheiro suficiente para cobrir a vacância ou qualquer coisa do tipo?”

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    Nota do BiggerPockets: Essas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.