As taxas de hipoteca têm aumentado desde março passado, quando o Federal Reserve começou a apertar as rédeas da inflação. Em novembro passado, elas atingiram até mesmo um patamar de 20 anos, chegando a mais de 7% no empréstimo típico de 30 anos. Agora, menos de um ano depois, elas quebraram esse recorde novamente, atingindo outra alta de duas décadas em 7,23% em 24 de agosto.
Historicamente, essa não é a taxa mais alta que já vimos, mas em comparação com as taxas mínimas históricas de apenas dois anos atrás, é uma mudança significativa para quem está procurando comprar uma casa. De fato, de acordo com o Redfin, até 30 de julho, o pagamento mensal médio do comprador de imóveis agora está 19% maior em comparação com apenas um ano atrás.
A pergunta é: o quanto pior pode ficar? E existe alguma esperança de taxas mais baixas no horizonte? Aqui está a situação.
Se você está pensando em comprar uma propriedade em breve, as altas taxas de hipoteca só tornam uma situação já desafiadora ainda pior. Em primeiro lugar, o inventário é incrivelmente baixo, e com 80% dos proprietários tendo uma taxa de hipoteca atual de 5% ou menos, de acordo com o Zillow, é bastante improvável que muito inventário existente chegue ao mercado – pelo menos até as taxas caírem um pouco.
De acordo com uma recente pesquisa do Zillow, proprietários com taxas abaixo de 5% têm metade da probabilidade de vender suas casas em comparação com aqueles com taxas acima desse limite, essencialmente bloqueando uma boa parte desse inventário existente. (O total do inventário para venda caiu 19% em julho, de acordo com o Redfin, e novas listagens caíram mais de 20%).
Isso, é claro, reflete nos preços das casas. Com um inventário tão baixo, os compradores são forçados a competir pelas poucas opções disponíveis, mantendo os preços elevados até que algo finalmente mude.
De acordo com o mais recente Índice de Preços Imobiliários Reais da First American, o poder de compra do consumidor na compra de imóveis, definido como o quanto alguém pode comprar com base nas mudanças na renda e nas taxas de hipoteca, caiu 9% em relação ao ano anterior. Além disso, os preços reais das casas, que levam em consideração as taxas de hipoteca e os preços nominais das casas, aumentaram incríveis 12% no mesmo período.
Como Mark Fleming, economista-chefe da First American, colocou: “Embora muitos esperassem que um ambiente de taxas de hipoteca mais altas levasse a preços de casas ajustados para baixo, a falta de inventário de moradias em meio a uma economia resiliente está mantendo um piso sobre quão baixos os preços podem chegar”.
E agora, o que vem a seguir? Estamos nos aproximando da estação lenta do mercado imobiliário de inverno e da temporada de férias, quando os preços das casas normalmente caem e a concorrência diminui. De acordo com a maioria das previsões, estamos próximos do pico das taxas também.
A previsão mais recente da Fannie Mae diz que a taxa de hipoteca fixa de 30 anos cairá para 6,6% até o final do ano, enquanto a Associação de Banqueiros Hipotecários tem como alvo uma taxa média de 6,2%. De qualquer forma, seria uma melhoria para aqueles que procuram entrar no mercado – se eles conseguirem encontrar uma propriedade.
A trajetória das taxas nos próximos meses dependerá do que os indicadores econômicos mais recentes mostrarem, bem como de como o Federal Reserve responder a eles. Até agora, a ferramenta Fed Watch do CME Group mostra que há cerca de 80% de chance de o Fed não fazer alterações em sua taxa de referência no próximo mês. Se for esse o caso, as taxas podem se moderar ou até mesmo cair mais adiante no ano.
Quanto a 2024, tanto a Fannie Mae quanto a MBA esperam uma tendência de queda constante nas taxas, com a MBA visando a taxa mais baixa das duas – uma média de 5% – até o final do ano. Até 2025, podemos ver taxas na faixa de 4%, de acordo com o grupo comercial.
Até lá, compradores de imóveis e investidores imobiliários terão que se adaptar a taxas que estão bem mais altas do que há apenas um ou dois anos. Isso significa ser criativo com o financiamento (empréstimos com taxas ajustáveis e de prazo mais curto), negociar redução dos pagamentos iniciais ou usar a equidade para fazer pagamentos iniciais maiores e, esperançosamente, se qualificar para uma taxa mais baixa.