Neste artigo, em determinado momento, a pandemia parecia ser o último prego no caixão do varejo físico, acelerando a transição para o comércio eletrônico. Mas apesar dos benefícios das compras online, muitas pessoas ainda gostam de ir a uma loja para ver e sentir os produtos de perto. De fato, 67% dos adultos sentem dessa forma, e cerca de 45% preferem visitar uma loja a fazer compras online, incluindo 38% da Geração Z, de acordo com dados de rastreamento do varejo da Morning Consult. O varejo tem se mostrado surpreendentemente resiliente, mesmo que a parcela de gastos online não tenha diminuído desde o pico da pandemia. No segundo trimestre, apenas 4,8% do espaço de varejo em todo o país estava disponível, de acordo com a CBRE, o nível mais baixo em 18 anos. Enquanto isso, a taxa de vacância para espaços de escritórios atingiu 18,2%, o mais alto em 30 anos. No entanto, o varejo não tem um desempenho automático superior. Grandes varejistas, como Walmart e Foot Locker, estão fechando lojas, e a Bed Bath & Beyond fechou 896 lojas por falência. Ainda assim, enquanto os varejistas planejam fechar 3.500 lojas, espera-se que surjam 4.500 novas em seu lugar, de acordo com a Coresight Research. As taxas de aluguel para espaços de varejo também aumentaram 6,3% desde o segundo trimestre de 2020. Mesmo assim, o investimento no varejo está diminuindo após um boom em 2022, em parte devido a altas taxas de juros. No primeiro semestre de 2023, o volume total de negócios caiu 48% em comparação com o primeiro semestre de 2022, de acordo com dados da MSCI. A demanda contínua que os locadores veem para espaços de varejo provavelmente ocorre devido à baixa oferta, uma vez que a construção de varejo diminuiu drasticamente após a crise financeira de 2008-2009. O crescimento das vendas de varejo deve desacelerar em 2023, de acordo com a Deloitte. E, no geral, espera-se que o emprego no setor de varejo diminua quase 4% até 2030, de acordo com o Bureau of Labor Statistics. Mas, com algumas empresas alertando sobre um colapso no mercado imobiliário comercial, o varejo parece pronto para sobreviver, mesmo que o setor possa não estar imune a mudanças no comportamento do consumidor relacionadas à pandemia. Isso significa que há oportunidades para investidores inteligentes aproveitarem as grandes mudanças que estão acontecendo no setor de varejo. A Suburbanização está Mudando Onde as Pessoas Compram Quando a pandemia chegou, áreas urbanas movimentadas começaram a parecer menos atraentes como lugares para se morar. O trabalho remoto facilitou um êxodo em massa para os subúrbios, à medida que as pessoas buscavam quintais maiores e mais espaço para garantir um distanciamento social mais confortável. Como resultado, a demanda por compradores de imóveis nos subúrbios aumentou dramaticamente, e cerca de 2 milhões de pessoas deixaram as cidades entre 2020 e 2022. Foi a primeira perda populacional que as áreas metropolitanas experimentaram em décadas. Nos 10 maiores metros dos EUA, cerca de metade dos escritórios estão atualmente vagos, segundo dados da Kastle Systems. Embora muitos trabalhadores tenham voltado ao escritório em algum nível, 52% dos trabalhadores remotos seguem um modelo de trabalho híbrido, de acordo com uma pesquisa da Gallup. Isso significa que as áreas centrais não estão recebendo o mesmo fluxo de pessoas de antes – mais pessoas estão fazendo compras onde moram em vez de onde trabalham. De fato, o movimento de pessoas perto das lojas nas cidades ainda está entre 10% e 20% menor em comparação com antes da pandemia. Como resultado, a McKinsey prevê que a demanda por espaços de varejo diminuirá 13% até 2030 na cidade média; em São Francisco, a demanda pode cair até 26%. No entanto, pela primeira vez desde 2013, a taxa de vacância para varejo nos subúrbios foi menor do que a taxa de vacância de varejo urbano em 2022, de acordo com dados da CBRE. Muitos chefs estão escolhendo localizar seus restaurantes nos subúrbios. Por exemplo, metade de todas as lojas da Sweetgreen estão agora nos subúrbios, em comparação com 35% em 2019. À medida que os varejistas procuram espaços suburbanos para suas lojas, muitos proprietários suburbanos relatam um aumento na parcela de propriedades alugadas desde o início de 2023. Isso cria uma oportunidade para investidores aproveitarem a demanda em áreas suburbanas. Mas a localização precisa ainda é essencial, já que os subúrbios mais distantes das áreas metropolitanas estão vendo uma demanda em declínio, de acordo com Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Duas Economias: Shoppings de Luxo e Lojas de Descontos Tem sido relatado que os ganhadores de alta renda estão alimentando a inflação com seus gastos, enquanto os assalariados com baixa renda lutam para se manter com os preços em alta. Isso se deve em grande parte aos efeitos da pandemia na riqueza – os trabalhadores de colarinho branco conseguiram manter seus empregos, e o patrimônio dos proprietários de imóveis cresceu significativamente durante o boom de compra de imóveis, enquanto os trabalhadores de serviços com baixa renda foram mais afetados negativamente. Os americanos de todos os níveis de renda ganharam riqueza, mas aqueles com menos recursos para começar tinham mais probabilidade de ter seus orçamentos esticados pela inflação. Isso pode estar tendo um impacto em quais lojas são mais bem-sucedidas. Varejistas de luxo têm planos de abrir lojas em hubs urbanos que atraíram novos moradores durante a pandemia, como Austin, Texas, e Nashville, Tennessee. E, embora os shoppings mais antigos e de baixo custo tenham representado dois terços das vendas de varejo em dificuldades em 2023 até agora, alguns shoppings de luxo estão prosperando. A Macerich, um fundo de investimento imobiliário (REIT) que possui propriedades como shoppings de luxo no Arizona e na Virgínia, viu o maior volume de locações no ano passado desde a crise financeira de 2008-2009, e as locações este ano têm como meta superar os números de 2022. Ao mesmo tempo, as lojas de desconto estão alugando a maior quantidade de espaço de varejo este ano, de acordo com a Coresight, com o Dollar General planejando abrir 1.000 lojas. A cadeia de descontos Five Below também planeja abrir 200 lojas. Por outro lado, varejistas de médio porte como Gap e Macy’s começaram a sofrer em 2022. A Urban Outfitters, que atinge clientes mais ricos com as marcas Free People e Anthropologie, está vendo essas lojas terem sucesso, enquanto o CEO Richard Hayne relatou que os clientes “mais jovens e menos abastados” da empresa não estão gastando tanto. As pessoas estão procurando uma pechincha ou esperando comprar bens de luxo com seu dinheiro extra, mas não há tanta demanda por lojas de médio porte, especialmente em shoppings fechados. Conceitos Inovadores de Varejo Prevalecem Em uma economia incerta, muitos varejistas podem estar enfrentando a escolha entre inovação e morte. Muitas das inovações tecnológicas adotadas pelas lojas durante a pandemia vieram para ficar, já que os consumidores esperam mais opções de autoatendimento e retirada na loja, relata a McKinsey. Por exemplo, os funcionários do Target recebem treinamento cruzado sobre como atender rapidamente aos pedidos de comércio eletrônico. Os varejistas estão encontrando novas maneiras de criar experiências positivas para os compradores em lojas físicas e encontrá-los onde eles estão. Por exemplo, a varejista de produtos para bebês Lalo abriu uma loja física em Nova York com atividades gratuitas para bebês, para que os pais possam fazer compras sem distrações. A Claire’s deixou para trás locais de baixo aluguel em shoppings e passou a fazer parcerias com varejistas como a CVS para atingir pré-adolescentes em lugares onde seus pais costumam levá-los para fazer compras. O Bank of America observa que a mudança para o envolvimento do cliente e o cumprimento do comércio eletrôn