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Um Caminho Diferente para Investir em Imóveis em Tempos Turbulentos

    Neste artigo, recentemente recebi um convite inesperado para almoçar. O desenvolvedor imobiliário mais bem-sucedido que conheço veio direto até mim no saguão da igreja. Ele pediu um almoço o mais rápido possível. Nos encontramos para almoçar no dia seguinte. Nem tínhamos feito o pedido quando ele começou a desabafar: “Tenho um problema. Estou fazendo negócios com dois bancos há décadas. Um dos banqueiros se tornou um amigo próximo.” Ele fez uma pausa, com um olhar dolorido e pensativo para o nada. “Mas eles estão agindo…estranho. Pareciam nervosos no último outono. Mas agora está mais sério do que isso.” Ele continuou descrevendo como seu banqueiro favorito mudou os termos e depois cancelou um empréstimo aprovado dias antes do fechamento, algumas semanas antes. Esse negócio havia sido planejado há mais de um ano. Meu amigo teve que fazer uma ligação dolorosa para o vendedor para pedir timidamente uma prorrogação para uma data de fechamento agora incerta. Ele estava se encontrando comigo porque sabia que eu invisto em imóveis comerciais. Mas meu amigo não precisava de capital próprio. Ele já tinha isso. Ele precisava de uma nova fonte de dívida. “Estou cansado dos bancos”, ele disse. “Preciso encontrar um credor privado em quem eu possa confiar. Temos uma série de aquisições de terras em andamento, e não serei enganado novamente!”
    “Foi os gerentes que deveriam estar usando máscaras de esqui.” – Warren Buffett, referindo-se às associações de poupança e empréstimo no início da década de 1990.
    Eu não esperava por isso. Como eu disse, esse não é um pequeno desenvolvedor. Essa operação profissional de três gerações realiza grandes negócios com Ryan Homes, D.R. Horton, etc. Um de seus próximos empreendimentos é projetado com 8.000 lotes residenciais, e 1.000 já foram vendidos para uma construtora nacional. Eu teria ficado surpreso… se não tivesse visto os credores recuarem no último ciclo. E no anterior. O timing foi irônico porque eu planejava sentar para escrever sobre nosso mais novo parceiro operacional e investimento naquele dia.
    Investindo em um Fundo de Dívida Privada
    Não estamos investindo em bancos. E não estamos procurando financiar empréstimos diretamente. Estamos nos associando a um operador experiente para investir em uma carteira de empréstimos imobiliários comerciais. Antes de lhe contar mais sobre eles, quero lhe contar o porquê. Na Grande Crise Financeira, profissionais de investimento experientes protegeram suas carteiras com dívidas e ações preferenciais, enquanto a maioria dos investidores “comuns” fugia para as colinas. Os profissionais investiram em ativos com fluxo de caixa atual e uma posição mais segura na estrutura de capital. E eles criaram muita riqueza para seus investidores. Como gestores de investimento, fizemos um compromisso de que nosso fundo teria duas prioridades principais: Segurança do principal Fluxo de caixa previsível Estes são seguidos pelo crescimento e vantagens fiscais. Gestores de fundos têm enfrentado dificuldades nos últimos 12 a 18 meses para encontrar oportunidades de investimento que atendam a esses critérios devido às condições de mercado. Admito que estamos na mesma situação. Estamos satisfeitos com os investimentos feitos no fundo até agora, e analisamos cuidadosamente cada parceiro operacional em busca de segurança. Mas alguns desses investimentos têm fluxo de caixa limitado no primeiro ou segundo ano, à medida que o valor é adicionado. Então, buscamos pessoas como Warren Buffett e outros para observar suas práticas sobre como proteger nossa carteira com renda fixa. Descobrimos o componente de renda fixa que estávamos procurando na forma de dívida privada. E encontramos o veículo adequado através de nosso mais novo parceiro operacional.
    Nosso Parceiro Operacional de Dívida Privada
    O fundador, um desenvolvedor imobiliário de terceira geração, criou uma organização que acreditamos estar em uma posição única para esse papel. Entre 1988 e 2009, o fundador desenvolveu com sucesso mais de $350 milhões em projetos imobiliários comerciais e residenciais. Portanto, ao contrário da maioria dos bancos e outros credores privados, essa empresa é capaz de avaliar inteligentemente as negociações e, igualmente importante, acreditamos que eles estão em uma posição de intervir e concluir o projeto em caso de problemas. Isso foi uma condição crítica para nós e é vital em tempos de incerteza como o que estamos vivendo agora.
    Este grupo não é o típico credor privado local. O histórico no fundo em que investimos inclui: Segurança: Zero perdas desde o início em 2009 até hoje em 128 empréstimos quitados. Escala: 196 empréstimos totalizando mais de $4 bilhões. Alinhamento: Os dois fundadores investiram $20 milhões de seu próprio dinheiro em seu fundo. Rendimento: O rendimento líquido médio anualizado desde o início é de 12,9%. IRR: Taxa interna de retorno média ponderada bruta para empréstimos quitados é de 19,9%. Se você está confuso com a alta taxa interna de retorno, perceba que, além de cobrar pontos, os credores privados muitas vezes liberam dinheiro conforme necessário. Mas o mutuário paga juros sobre todo o valor do empréstimo por todo o prazo em muitos casos. Isso pode permitir que um empréstimo de 12% crie uma taxa interna de retorno de 19%, por exemplo. Nosso parceiro utiliza critérios rígidos de diligência, incluindo recriar o projeto e o orçamento do zero antes de aprovar o empréstimo. Eles fazem uma análise de valor, analisando a localização, o projeto, o layout e a economia geral, incluindo os custos em comparação com o valor potencial. Como empreiteiro geral licenciado, eles podem assumir a conclusão de qualquer tipo de projeto em que emprestam, se necessário, potencialmente aumentando os lucros para os investidores. Mais de 30% de seus mutuários são clientes recorrentes. Os desenvolvedores os valorizam porque, ao contrário dos bancos, eles podem fechar um projeto em quatro a seis semanas. E os empréstimos privados podem não custar tanto quanto eu pensava. Meu amigo desenvolvedor e eu fizemos alguns cálculos rápidos, e ele percebeu que um empréstimo como esse só custaria a ele cerca de $250.000 a mais em comparação com seu banco inativo, o que parecia para ele como uma gota no oceano para um negócio projetado para lucrar de $7 milhões a $8 milhões.
    Exemplo de Ciclo Completo de Empréstimo
    Aqui está um dos muitos negócios bem-sucedidos que nosso parceiro de empréstimo privado concluiu no meio da pandemia. Este foi um empréstimo de construção de $19,8 milhões para um prédio de varejo com várias unidades em Temecula, Califórnia. Para contextualizar, o pior negócio desse operador gerou uma taxa interna de retorno bruta de 9,7%, e o melhor negócio gerou uma taxa interna de retorno bruta de 113,9%. Como em todos os investimentos, o desempenho passado não garante retornos futuros, e há outros riscos dos quais você precisa estar ciente.
    Falando sobre fluxo de caixa…
    Neste momento, a maioria de nós já ouviu falar sobre fundos e consórcios cortando ou interrompendo distribuições e fazendo chamadas de capital. Não nos alegramos com isso, especialmente porque muitos investidores estão sendo prejudicados. Proteger seu investimento de capital com dívida não é garantia de sucesso. Detentores de dívida e capital próprio foram prejudicados durante a Grande Crise Financeira, como muitos de nós nos lembramos. Mas eu não acredito que estamos em 2008. E eu acredito que uma posição mais segura na estrutura de capital, com retornos equivalentes ao capital próprio, será uma ótima jogada para muitos de vocês. Você deve observar que investir em dívida não fornecerá os benefícios fiscais desfrutados pelos investidores de capital próprio. Mas investimentos em dívida muitas vezes fornecem liquidez, um bom compromisso para alguns. Liquidez significa que os investidores teoricamente podem desfrutar do fluxo de caixa por um tempo e depois sair quando encontrarem oportunidades de capital próprio adequadas. Se essa recessão seguir caminhos parecidos com as anteriores, podemos esperar ver algumas oportunidades em dificuldades a preços de barganha em cerca de um a três anos. Essa é uma estratégia de Warren Buffett, que funciona tanto para imóveis quanto para ações. Talvez até melhor. Consiga o Melhor Financiamento Encontre rapidamente e compare credores que se especializam em sua estratégia de investimento amigável para investidores. É rápido, gratuito e mais fácil do que nunca! Pronto para ter sucesso em investimentos imobiliários? Crie uma conta gratuita no BiggerPockets para aprender sobre estratégias de investimento; fazer perguntas e obter respostas de nossa comunidade de mais de 2 milhões de membros; conectar-se com agentes imobiliários amigáveis aos investidores; e muito mais.
    Observação do BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não necessariamente representam as opiniões do BiggerPockets.